Vlastnictví a nájem bytů a nebytových prostorů

ID: SP-27-11-627

Anotace k modulu

Bydlení je jednou ze základních sociálních potřeb běžného člověka. Patří k němu pocit jistoty, zázemí, ochrany před vnějším světem. Napomáhá seberealizaci člověka a jeho společenským potřebám. Významným způsobem se dotýká i ochrany rodiny.

Ze všech uvedených důvodů rozumný zákonodárce nepřistupuje k právní úpravě užívání bytu jako k běžnému tržnímu statku, ale vytváří právní konstrukci slabší smluvní strany, které poskytuje vcelku výraznou ochranu. Touto slabší stranou je ten, kdo uspokojuje svoji dlouhodobou bytovou potřebu, tedy typicky nájemce bytu.

Bytové potřeby jsou v praxi naplňovány nejen užívacími vztahy, ale i prostřednictvím vlastnictví bytů. Tato možnost je dána právní úpravou bytového spoluvlastnictví, kdy se na principech kondominia vytváří konstrukce právní samostatnosti jednotky uvnitř společných částí domu, ke které lze zřídit vlastnické právo.

Kromě bydlení jsou prostory budov typicky užívány i pro podnikání. Z důvodů větší stability nájmu a specifických práv a povinností pronajímatele i nájemce zákonodárce zvolil samostatnou právní úpravu nad rámec běžného nájmu.

Obsah modulu

Modul má tři dílčí podobsahy, a sice problematiku vlastnictví bytů a nebytových prostorů, problematiku nájmu bytů a problematiku nájmu prostor sloužících podnikání.

V prvním podobsahu bude věnována pozornost obecnému pojetí kondominia s praktickými dopady na specifika vlastnictví jednotek, spoluvlastnictví společných částí nemovité věci a správy těchto společných částí. Zejména bude vysvětlena zvláštní povaha právnické osoby, která je zákonodárcem povolána ke správě společných částí nemovité věci (tzv. společenství vlastníků jednotek – SVJ).

Ve druhém podobsahu budou probrány práva a povinnosti pronajímatele a nájemce bytu, a to se zřetelem k asymetričnosti jejich vzájemného právního postavení.

Ve třetím podobsahu se výklad zaměří na specifičnost užívacích vztahů k prostorám sloužícím k podnikání. Zdůrazněny budou zejména praktické otázky spojené s dispozitivitou právní úpravy a významem smluvních ujednání, jdoucích nad obsah zákona.

Cíl modulu

Cílem modulu je naučit studenty bezpečné a bezchybné orientaci v poměrně složitých poměrech právní úpravy vlastnictví bytů a nebytových prostorů. Důraz bude kladen na osvojení si pojmu kondominium ve smyslu vlastnictví bytů, který ač nemá legální definici, je klíčovým pro pochopení obsahu dotčených pravidel. Důkladně budou probrány otázky definice jednotky, a to jak dle předchozí právní úpravy, která se v praxi bude uplatňovat i nadále, tak i odlišného obsahu dle právní úpravy nové.

Dalším cílem modulu je důkladné osvětlení všech základních pojmů dočasných užívacích vztahů k bytům a nebytovým prostorům, při kterých je uživatelem poskytována úplata. Studenti budou detailně seznámeni se specifickou ochranou nájemce, který uspokojuje svojí bytovou potřebu.

Cílem bude studenty naučit i jednoznačnému a správnému postupu při ukončení nájmu, zejména výpovědí. Součástí výkladu bude i podrobné rozebrání specifik nájmu prostoru sloužícího podnikání, kde důraz bude kladen na obsah nájemní smlouvy, správné ukončení nájmu a možnou dispozici s ním. Výklad bude zaměřen na praktické zvládání i složitějších právních poměrů souvisejících s vlastnictvím a nájemním užíváním bytů a nebytových prostorů tak, aby se studenti při řešení konkrétních zadání a situací byli schopni opřít o teoretický fundament, který si výukou osvojí.

Struktura modulu

Pojem „kondominium“

Jednotka dle zákona o vlastnictví bytů a dle občanského zákoníku

Vznik jednotky a vymezení společných částí nemovité věci, včetně spoluvlastnických podílů

Náležitosti prohlášení vlastníka a smlouvy o výstavbě

Správa společných částí nemovité věci

Právní úprava společenství vlastníků jednotek (vznik, práva a povinnosti)

Nájemce bytu jako slabší smluvní strana a limity jeho ochrany

Práva a povinnosti pronajímatele bytu

Práva a povinnosti nájemce bytu

Platby spojené s užíváním bytu

Skončení nájmu bytu, zejména jaké možnosti výpovědi nájmu má pronajímatel

Nájem prostoru sloužícího podnikání (co je takovým prostorem)

Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce prostoru sloužícího podnikání

Čeho je dobré se vyvarovat v nájemní smlouvě z pozice pronajímatele a z pozice nájemce

Co je naopak dobré řešit nájemní smlouvou nad zákonnou úpravu

Literatura

Kabelková, E., Schödelbauerová P. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C.H. Beck, 2013. ISBN 978-80-7400-444-5

Novotný, M., Horák, T., Holejšovský, J., Oehm, J. Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. 1. vyd. Praha: C.H.Beck, 2016. ISBN: 978-80-7400-602-9

Petr, P. Vlastnictví bytů – kondominium. 1. vydání. Praha: : C.H.Beck, 2017. ISBN: 978-80-7400-602-9

Raban, P. et al. Závazkové právo. Brno: Václav Klemm – Vydavatelství as nakladatelství, 2019. ISBN 978-80-87713-18-1

Zítek, A. Nájem pro bydlení a podnikání. Praha: Ústav práva a právní vědy, o.p.s. : European Business School SE, 2016. ISBN: 978-80-87974-08-7

Zítek, A. Bytové spoluvlastnictví a SVJ. Praha: Ústav práva a právní vědy, o.p.s. : European Business School SE, 2016. ISBN: 978-80-87974-11-7